IMPUGNAR UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

 Las Juntas de propietarios tiene como finalidad adoptar acuerdos sobre asuntos relacionados con la Comunidad.

Sin embargo, a veces, dichos acuerdos no se ajustan a la Ley, o son manifiestamente contrarios a los intereses de los Propietarios, o no cumplen las normas de la lógica y buena vecindad.

Estamos por tanto, en el supuesto de querer IMPUGNAR ante el Juez un acuerdo, o lo que es lo mismo, intentar ‘’echarlo abajo’’.

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios

¿QUÉ ACUERDOS SON IMPUGNABLES?

Según el artículo 18, apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, los siguientes:

1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Ejemplo: suponga que la Junta de Propietarios se reúne, y no le han notificado que se iba a celebrar. En tal caso, usted no ha tenido oportunidad de emitir su opinión, ni dar su voto, favorable, o en contra, a los acuerdos adoptados.

2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Ejemplo: suponga que la Junta de Propietarios adopta el acuerdo de que una determinada vivienda NO pague las cuotas, y por lo tanto, se le exonera de dicha obligación. Se está produciendo un agravio para con la Comunidad.

3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho

Ejemplo: suponga que la Junta de Propietarios acuerda que, para pasar al patio de luces, usted debe renunciar a una parte de su vivienda a favor de la comunidad, para habilitar un pasillo y una puerta de acceso a dicho patio.

¿QUIÉN PUEDE IMPUGNAR UNA JUNTA?

Según el artículo 18, apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, los siguientes:

1. Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta

Ejemplo: suponga que la Junta quiere adoptar un acuerdo que usted considera que no se ajusta a derecho, o bien, que es lesivo para los intereses de la Comunidad. En tal caso, se ‘’reserva’’ el derecho a voto, advirtiendo y haciendo constar en el Acta de la Junta esta situación.

2. Los propietarios ausentes por cualquier causa

Ejemplo: suponga que el día de la reunión, ha tenido un percance particular, y no ha podido asistir a la Junta. En tal supuesto, deberá justificar que la ausencia ha sido por causa justificada, y así mismo, que los acuerdos de la Junta son impugnados por un motivo de los tres mostrados en el apartado anterior.

3. Los propietarios que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Ejemplo: suponga que la Junta de Propietarios se reúne, y a usted no le han notificado tal hecho. Por lo tanto, usted no tendrá derecho a expresar su opinión acerca de los temas que se traten, ni la de emitir su voto, favorable, o en contra, sobre los acuerdos que se adopten. Es decir, le están privando del PRINCIPAL derecho de todo propietario, y por ello, es impugnable.

Ver en este tema cómo se convoca una Junta:Convocatoria de Junta de Propietarios

IMPORTANTE: Para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario en cuestión debe ESTAR AL CORRIENTE DE PAGOde la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o bien, proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Si bien es cierto que la propia Ley de Propiedad Horizontal establece que, aunque se esté en DEUDA con la comunidad, un propietario puede IMPUGNAR una Junta en el supuesto de que los acuerdos de la Junta sean relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, o lo que es lo mismo, la alteración de las cuotas mensuales a pagar en concepto de Comunidad.

¿QUÉ PLAZOS HAY PARA IMPUGNAR UNA JUNTA?

El artículo 18, apartado 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que el plazo para impugnar una Junta de Propietarios es de hasta tres meses desde que se adoptó el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Así mismo, Para los propietarios ausentes en la Junta de Propietarios, dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo.

CONVOCATORIA DE JUNTA DE PROPIETARIOS

Convocar la Junta de Propietarios de forma CORRECTA es de vital importancia, por diversos factores, entre ellos, citamos algunos:

• No lesionar los derechos de los propietarios: suponga que no le notifican que hay Junta, y se va a tratar un tema de importancia, que supone un gran gasto para la Comunidad

• Evitar impugnaciones: si un propietario no está conforme con una Junta, buscará la forma de ''echarla abajo'', y uno de los caminos más fáciles es precisamente este, impugnarla por defecto de convocatoria. Suponga que en una Junta se acuerda emprender acciones legales contra un vecino que NO paga la Comunidad, y por defecto de forma al convocar la Junta, no puede llevarse a cabo.

• Convocar la Junta en Primera y Segunda convocatoria, porque si no se especifica tal aspecto, es necesaria la participación de la mayoría de los propietarios que, además, tengan la mayoría de cuotas (ver votos y cuotas).

Por lo tanto, aunque se trata de un ''formalismo'', hay que ser escrupuloso a la hora de la convocatoria, para que la Junta se reúna de forma CORRECTA.

¿QUIÉN PUEDE CONVOCAR LA JUNTA?

La convocatoria de una Junta se puede hacer de dos maneras:

• Mediante convocatoria del Presidente, que es en el 99% de las ocasiones. Normalmente, las convoca por acuerdo de todos los propietarios (por ejemplo, todos los meses de Junio y Diciembre de cada año), o bien, puede ser cuando lo estime oportuno (suponga que ha ocurrido un hecho de importancia en la Comunidad, y el Presidente, por iniciativa propia, decide que sería preciso debatirlo y adoptar un acuerdo en la Junta de Propietarios para afrontar esa situación).

• Mediante convocatoria de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. Supongan que hay un ''clamor'' entre los propietarios que están disconformes con la actuación del servicio de limpieza, y el Presidente estima que no procede. En tal caso, los mismos vecinos pueden convocar una Junta, donde se trate ese y/u otros aspectos.

¿CÓMO SE NOTIFICA UNA JUNTA?

Convocar una Junta implica que hay que poner todos los medios necesarios para que TODOS los propietarios se den por enterados de que se va a celebrar.

En primer lugar, las Juntas Ordinarias se deben notificar, al menos, con seis días de antelación, y las Extraordinarias, con el tiempo suficiente para que todos los propietarios sean conocedores de ella.

En tal sentido, CADA propietario deberá comunicar al Secretario (si no existe dicha figura deberá ser al Presidente) el domicilio a efectos de notificaciones. Si no lo hace, se entenderá que este es el propio domicilio ubicado en la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, aunque no sea el propietario (por ejemplo, una vivienda alquilada).

Si en uno u otro caso, se intenta la notificación, y NO es posible, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

PRIMERA Y SEGUNDA CONVOCATORIA

En la convocatoria de la Junta es MUY importante reseñar este aspecto, es decir, es necesario ''llamar'' en PRIMERA y SEGUNDA convocatoria, por ejemplo, con un intervalo de tiempo de 30 minutos.

Y esto es así porque en PRIMERA convocatoria, para empezar la reunión, es preciso que concurran la mayoría de los propietarios que, además, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si no se da este hecho, NO SE PUEDE  empezar con la Junta.

Por lo tanto, en la reunión, se suele ''celebrar'' en una segunda convocatoria, ya que esta vez, no es preciso que exista ese quórum y los acuerdos adoptados SON VÁLIDOS.

Si en la convocatoria NO se especifica este dato, y NO asisten la mayoría de los propietarios que, además, representen la mayoría de las cuotas, NO se puede celebrar la reunión, debiendo celebrarse en los siguientes OCHO días naturales, cursando citación con una antelación mínima de tres días, tal y como indica el 16, apartado 2, de la  Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello, generalmente, las Juntas siempre empiezan en segunda convocatoria, para ''evitar líos'' de cuento y recuento de votos y cuotas.

ORDEN DEL DÍA

Convocar una Junta implica que se van a tratar diversos asuntos de interés para la Comunidad. Por ello, hay que guardar ciertos formulismos, con el objetivo de salvaguardar los intereses de los propietarios.

Por lo tanto, la carta donde se convoque la Junta deberá exponer, AL MENOS, los siguientes aspectos:

1. La fecha de la reunión
2. Lugar y sitio de celebración.
3. El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
4. Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
5. Relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertencia de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en la  Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 15, apartado 2. Si bien cabe decir que este punto puede ser un dato desconocido si la convocatoria se realiza por los propietarios, y no el Presidente.
6. El orden del día de la reunión.

Y deben ser TODOS ellos, porque, por ejemplo:

Si no se indica la fecha, hora y lugar, los propietarios no pueden saber cuándo y dónde se va a celebrar.

Si no se indica el orden del día, los propietarios no saben qué se va a tratar, y quizás necesiten documentarse y/o prepararse en los aspectos a tratar.

Ejemplo: Este último aspecto indicado es MUY IMPORTANTE, de tal manera que, si en el Orden del día no se ha indicado un tema, NO SE PODRÁ VOTAR. Suponga que un vecino desea pedir permiso para instalar una antena parabólica. Si no se indica en el orden del día, dicho asunto NO se podrá aprobar.