Mancomunidad, Cambio del Administrador.

Estimados vecinos, hoy es 28 de Mayo del 2015, después de la reunión celebrada ayer en la parroquia de la Esperanza tomamos el acuerdo del cambio de Administrador de la Mancomunidad.

Se tomo esta decisión  porque este señor pone muchas pegas para desarrollar alguna de sus funciones. Personalmente, viendo el gasto del pasado año, 14.584 EUROS y el presupuesto para el próximo 2015 de 15.000 EUROS, le pregunté por la posibilidad de ejecutar la construcción de un pozo de aguas subterráneas, para poder llenar la piscina y regar nuestros jardines, a lo que el señor administrador puso demasiadas pegas y problemas diciendo de que teníamos que formar una comunidad de regantes y que se necesitaba la unanimidad de cada uno de los vecinos de la mancomunidad, que seria imposible hacer dicha obra.

Esta mañana, he ido personalmente a la Confederación Hidrográfica del Ebro para hacer la consulta, para ver si nuestra comunidad puede hacer dicho pozo. 

Me han atendido dos señoritas que muy amablemente me han sugerido que visitara la web de la confederación, en el apartado de tramites e instancias.

Viendo que las chicas no sabían mucho de ese tema, he llamado a un técnico de la C.H.E. que concretamente el mes pasado me ayudo a  legalizar un pozo en el Burgo de Ebro. Me ha dicho que lo podemos solicitar por escrito o que un ingeniero nos haga un proyecto, también me ha dicho que varias comunidades de nuestro barrio tienen pozos legalizados para poder regar.

Seguidamente he llamado a una empresa que se dedica a hacer pozos, ha venido a ver nuestra comunidad y  me dice que es viable, que nos va a hacer un presupuesto que incluirá el proyecto de un ingeniero con el que suelen hacer este tipo de trabajos.

Entonces, lo que dijo el administrador me huele mal, ¿por que aseguró el Señor Administrador que tendríamos que hacer una comunidad de regantes?

Con el Presupuesto de 15.000 EUROS que es la cuota de consumo de agua prevista para el año 2015, se podría realizar dicho pozo y destinar el dinero sobrante para otros fines, también mejorar los servicios de nuestra mancomunidad.

Os seguiré contando.

Representación

A veces, un propietario no puede asistir a la Junta de Propietarios, bien por el horario, porque no quiera, etc, etc.

Eso no quita para que otra persona le pueda reperesentar, es decir,  le pueda defender sus derechos.

En tal sentido, el propietario que NO asista puede delegar su voz y voto en otra persona, y para ello, deberá firmar un documento donde exprese tal delegación. Y la persona que le represente, lo deberá mostar en la Junta, y entregar al Presidente.

Ejemplo: El documento de representación puede ser tan sencillo como el siguiente:

D. José Luis Pérez López, con DNI 12345678-Z, como propietario de la vivienda sita en el piso 3-Izq de esta Comunidad de Vecinos, delego en Dª. María Rivas García, con DNI 87654321-A para que, en virtud de lo establecido en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, me represente en la Junta de Propietarios a celebrar eL próximo día 00/00/200X.

Y para que así conste, a los efectos oportunos, se firma la presente a 00/00/2000X

Y acto seguido firman las dos personas.

LA LEY

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 15, establece todo lo comentado en este apartado, y dice lo siguiente:

Artículo 15.

1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.

 Si la vivienda o local se hallare en usufructo, asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Año 2013 felicitaciones por el cambio del administrador.

Estimados vecinos:

Quiero felicitar a todos los vecinos, por la decisión del cambio de administrador. La empresa saliente, ARASEM, gestionada por el señor Alfredo Cisneros.
Apoyar rotundamente a la empresa entrante porque  vamos a beneficiarnos todos, hasta la junta de gobierno de presidentes salientes, que tan penosa-mente han desarrollado su encomienda, y que para mi, a sido la peor gestión desde  la constitución de nuestra comunidad de propietarios. Gracias a esta mala gestión, hemos conseguido cuorum necesario para sacar de nuestros intereses a estos personajes.


Yo, como propietario, busqué, èl presupuesto, de un administrador del barrio, FINCAS ALFA, (no están colegiados por el colegio de administradores de Zaragoza,) pero llevan muchos años haciendo dicho trabajo, en muchas comunidades de nuestra ciudad. El puesto de administrador, no es como un notario, abogado, registrador, etc... esos puestos, si que tienen que ser personas tituladas por sus respectivos colegios, por que así lo requiere la ley.
Fincas Alfa., solo saco un  voto, (el mio.,) sabia que seria un candidato, con pocas  posibilidades, para gestionar nuestra comunidad, pero se, que es un gran administrador, y por eso le solicitamos su presupuesto.

Quiero agradecer, la comparecencia, de los administradores, que vinieron a exponer, su presupuesto, también, felicitar, a todos los propietarios, por el cambio, ya, que así,  hemos descubierto, que la empresa que administraba, nuestra comunidad, aparte, de cobrarnos, mas del doble, por este trabajo,y otras partidas encubiertas.
Aun, queda mucho trabajo por hacer, pero seguiremos trabajando, para conseguir que el recibo esté de acorde a los tiempos actuales, también, espero que el 2014 sea un buen año para todos los que defendemos nuestros intereses.

Gracias.

¿QUEREMOS QUE NUESTRO RECIBO DE COMUNIDAD SEA MENOR?

  -----------------------PAGAR MENOS POR LO MISMO----------------------------

 Este blog esta hecho para los vecinos del edificio Mirabel de Zaragoza.

Aquí podremos aportar ideas a la comunidad, y poder hacer criticas de lo que no estamos de acuerdo.
 En estos tiempos de crisis, tenemos que mirar por el ahorro de las cuotas de nuestro edificio, dando a la comunidad los mismos servicios o mejores, teniendo nuestra comunidad bien saneada.
 Hacer que los gremios que tenemos contratados, realicen los trabajos que se les ha asignado, entre los que quiero destacar a el señor administrador ya que es quien se encarga de buscar a los gremios.
 Yo me dedico a la promoción y construcción y también  he constituido varias comunidades de propietarios, contratando a varios administradores para que gestionaran nuestras comunidades.
No es mi intención realizar los trabajos de nuestra comunidad, pero si, hacer que la cuota del recibo sea menor.( Pagar menos.)

Tema pintura.

¿VAMOS A PAGAR 34.231 EUROS ? ¿ PUDIENDO PAGAR MUCHO MENOS.?

Da la casualidad que en la misma calle,  Pablo Neruda, 30. del que también formo parte como propietario, tenemos allí a los pintores trabajando, les solicite un presupuesto para hacer los trabajos de nuestra comunidad Edificio Mirabel , han pasado un presupuesto de 17.000 Euros más IVA. Lo detallo a continuación , se puede ver los trabajos que están haciendo.

CLIENTE:

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PABLO NERUDA 5-15

1- ENTRADA PORTAL

1-1 APLICAR FIJADOR SOBRE EL OSAKA

1-2 REPARAR PAREDES Y TECHOS

1-3 PINTAR TECHOS EN BLANCO Y PAREDES CON VELADURAS

1-4 ESMALTAR BARANDILLAS Y PUERTAS DE ASCENSOR

2- ESCALERA Y RELLANOS

2-1 REPARAR GRIETAS Y DESPERFECTOS

2-2 PINTAR TECHOS, PAREDES Y CORREAS

2-3 ESMALTAR PUERTAS CORTAFUEGOS Y ASCENSOR CARA EXT

2-4 ESMALTAR PUERTAS CALEFACCION

3- BAJANTE A GARAJE

3-1 REPARAR GRIETAS Y DESPERFECTOS

3-2 PINTAR TECHO Y PARED CON ZOCALO GRIS

3-3 ESMALTAR PUERTAS

INCLUYE PINTURA BRUGUER O PROCOLOR DE GAMA PROFESIONAL

TOTAL 17000€ IVA NO INCLUIDO

Estimados Vecinos:

El día 26 de Diciembre del año 2012, se celebró la reunión de Comunidad a la que no pudimos asistir, ya que se nos avisó con un día de antelación. El presupuesto que presentamos fue hecho el mismo día de la reunión, y entregado al Sr. Administrador informándole que nos era imposible acudir a la misma, ya que no tuvimos tiempo de poder planificar  nuestra agenda con dos días. 

ESTUVE APUNTO DE IMPUGNAR LA REUNIÓN. Por tratarse de una reunión muy importante por el tema de la pintura y que no se  comunico a muchos vecinos de la misma manera que se iba haciendo y las fechas tan señaladas justo después del día de Navidad.

Pero nunca haría ningún mal a mis vecinos ya que quiero defender los intereses de nuestra comunidad.

El lunes 21 de Enero del 2013 es el día en que los presidentes de nuestra comunidad se reúnen el la oficina del administrador y toman oficialmente sus cargos.
 Aprovecho yo esa reunión para que delante de mis vecinos se contemple mi queja por lo expresado en el post anterior, en esa reunión, es  verdad, que se encuentran molestos mis vecinos y uno de los presidentes entrantes dice que se encuentra en una situación muy violenta y dice que son temas personales y que no vienen a cuento (entre el señor administrador y yo).

Lo único que le dije al Sr. Administrador, fue que no estaba  mirando por el bien de nuestra comunidad , que estaba nervioso, la verdad es que yo también lo estaba, también le dije ,cuando me hacia alusiones por no haber acudido a la reunión  si era como gremio o como propietario, pero nunca le falte al respeto y el me contesto, ¡que vaya, que por 35.000 Euros me ponía así y que como están las cosas!, (sera que nuestro Administrador gana muy fácil 35.000 Euros) que es mas o menos el presupuesto de la pintura que el nos indico.

También juro por sus hijos, que yo le dije que iba a ir a la reunión del día 26 de Enero, para dar explicaciones a los vecinos de nuestro presupuesto pero yo le dije que intentaría llegar ya que tenia otra cosa que hacer ese día.
Dijo también que el sabia muy bien como convocar las reuniones de propietarios y que no hace falta publicarlas en el tablón de anuncios, cosa a la que yo no supe contestar.

Después de expresar mi malestar, delante del los presidentes, abandone la reunión
pidiendo perdón a la nueva junta de gobierno.


Reflexiones.

Después de haber terminado parte de los trabajos de pintura que estaban incluidos en el presupuesto, hable con el jefe de los pintores, que estaba pintando las manilleras de las puertas cortafuego, sin ni siquiera cambiarse de ropa, como lo haría cualquier profesional del gremio, le pregunte que por que no pintaban los patios y me dijo de su boca, que los patios no estaban incluidos en el presupuesto. Entonces yo me calle y me fui. A los dos días vi por el garaje al señor presidente general y le comenté lo mismo y me dijo que efectivamente no entraban los patios. Al día siguiente nos llegó una circular del administrador para volver a pedir dinero, a todos los vecinos, de unos trabajos que ya estaban presupuestados y Pagados.
Siento decir que no podemos tener este tipo de personas en la junta, ya que no saben lo que firman, o no están preparados para tal fin, por que no saben gestionar un presupuesto.

Después de mi sorpresa y hablar con alguno de nuestros vecinos, hemos sacado estas conclusiones.

1º Es necesario la obligación de convocar una nueva reunión, para que terminen los pintores los trabajos asignados.

2º Pedir explicaciones, al señor presidente general,  por que nos piden otra derrama por un trabajo que ya esta abonado, y ¿por que tienen que decidir la junta de gobierno los trabajos a realizar en los patios? En su casa podrá hacer lo que quiera, pero la comunidad es de todos y el dinero lo ponemos todos y si ha pagado    a los pintores que lo pague de su bolsillo.

3º Pienso que seria obligatorio la contratación de otro administrador que gestione mejor nuestros presupuestos generales y así poder bajar las cuotas de nuestros recibos de comunidad sin dar pie a que ocurran este tipo de triquiñuelas.

Estoy convencido que podremos bajar las cuotas de nuestros recibos por lo menos  un 30% si buscamos los profesionales con arreglo a los tiempos de crisis que tenemos actualmente.

Gracias.

IMPUGNAR UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

 Las Juntas de propietarios tiene como finalidad adoptar acuerdos sobre asuntos relacionados con la Comunidad.

Sin embargo, a veces, dichos acuerdos no se ajustan a la Ley, o son manifiestamente contrarios a los intereses de los Propietarios, o no cumplen las normas de la lógica y buena vecindad.

Estamos por tanto, en el supuesto de querer IMPUGNAR ante el Juez un acuerdo, o lo que es lo mismo, intentar ‘’echarlo abajo’’.

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios

¿QUÉ ACUERDOS SON IMPUGNABLES?

Según el artículo 18, apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, los siguientes:

1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Ejemplo: suponga que la Junta de Propietarios se reúne, y no le han notificado que se iba a celebrar. En tal caso, usted no ha tenido oportunidad de emitir su opinión, ni dar su voto, favorable, o en contra, a los acuerdos adoptados.

2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Ejemplo: suponga que la Junta de Propietarios adopta el acuerdo de que una determinada vivienda NO pague las cuotas, y por lo tanto, se le exonera de dicha obligación. Se está produciendo un agravio para con la Comunidad.

3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho

Ejemplo: suponga que la Junta de Propietarios acuerda que, para pasar al patio de luces, usted debe renunciar a una parte de su vivienda a favor de la comunidad, para habilitar un pasillo y una puerta de acceso a dicho patio.

¿QUIÉN PUEDE IMPUGNAR UNA JUNTA?

Según el artículo 18, apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, los siguientes:

1. Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta

Ejemplo: suponga que la Junta quiere adoptar un acuerdo que usted considera que no se ajusta a derecho, o bien, que es lesivo para los intereses de la Comunidad. En tal caso, se ‘’reserva’’ el derecho a voto, advirtiendo y haciendo constar en el Acta de la Junta esta situación.

2. Los propietarios ausentes por cualquier causa

Ejemplo: suponga que el día de la reunión, ha tenido un percance particular, y no ha podido asistir a la Junta. En tal supuesto, deberá justificar que la ausencia ha sido por causa justificada, y así mismo, que los acuerdos de la Junta son impugnados por un motivo de los tres mostrados en el apartado anterior.

3. Los propietarios que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Ejemplo: suponga que la Junta de Propietarios se reúne, y a usted no le han notificado tal hecho. Por lo tanto, usted no tendrá derecho a expresar su opinión acerca de los temas que se traten, ni la de emitir su voto, favorable, o en contra, sobre los acuerdos que se adopten. Es decir, le están privando del PRINCIPAL derecho de todo propietario, y por ello, es impugnable.

Ver en este tema cómo se convoca una Junta:Convocatoria de Junta de Propietarios

IMPORTANTE: Para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario en cuestión debe ESTAR AL CORRIENTE DE PAGOde la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o bien, proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Si bien es cierto que la propia Ley de Propiedad Horizontal establece que, aunque se esté en DEUDA con la comunidad, un propietario puede IMPUGNAR una Junta en el supuesto de que los acuerdos de la Junta sean relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, o lo que es lo mismo, la alteración de las cuotas mensuales a pagar en concepto de Comunidad.

¿QUÉ PLAZOS HAY PARA IMPUGNAR UNA JUNTA?

El artículo 18, apartado 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que el plazo para impugnar una Junta de Propietarios es de hasta tres meses desde que se adoptó el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Así mismo, Para los propietarios ausentes en la Junta de Propietarios, dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo.

CONVOCATORIA DE JUNTA DE PROPIETARIOS

Convocar la Junta de Propietarios de forma CORRECTA es de vital importancia, por diversos factores, entre ellos, citamos algunos:

• No lesionar los derechos de los propietarios: suponga que no le notifican que hay Junta, y se va a tratar un tema de importancia, que supone un gran gasto para la Comunidad

• Evitar impugnaciones: si un propietario no está conforme con una Junta, buscará la forma de ''echarla abajo'', y uno de los caminos más fáciles es precisamente este, impugnarla por defecto de convocatoria. Suponga que en una Junta se acuerda emprender acciones legales contra un vecino que NO paga la Comunidad, y por defecto de forma al convocar la Junta, no puede llevarse a cabo.

• Convocar la Junta en Primera y Segunda convocatoria, porque si no se especifica tal aspecto, es necesaria la participación de la mayoría de los propietarios que, además, tengan la mayoría de cuotas (ver votos y cuotas).

Por lo tanto, aunque se trata de un ''formalismo'', hay que ser escrupuloso a la hora de la convocatoria, para que la Junta se reúna de forma CORRECTA.

¿QUIÉN PUEDE CONVOCAR LA JUNTA?

La convocatoria de una Junta se puede hacer de dos maneras:

• Mediante convocatoria del Presidente, que es en el 99% de las ocasiones. Normalmente, las convoca por acuerdo de todos los propietarios (por ejemplo, todos los meses de Junio y Diciembre de cada año), o bien, puede ser cuando lo estime oportuno (suponga que ha ocurrido un hecho de importancia en la Comunidad, y el Presidente, por iniciativa propia, decide que sería preciso debatirlo y adoptar un acuerdo en la Junta de Propietarios para afrontar esa situación).

• Mediante convocatoria de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. Supongan que hay un ''clamor'' entre los propietarios que están disconformes con la actuación del servicio de limpieza, y el Presidente estima que no procede. En tal caso, los mismos vecinos pueden convocar una Junta, donde se trate ese y/u otros aspectos.

¿CÓMO SE NOTIFICA UNA JUNTA?

Convocar una Junta implica que hay que poner todos los medios necesarios para que TODOS los propietarios se den por enterados de que se va a celebrar.

En primer lugar, las Juntas Ordinarias se deben notificar, al menos, con seis días de antelación, y las Extraordinarias, con el tiempo suficiente para que todos los propietarios sean conocedores de ella.

En tal sentido, CADA propietario deberá comunicar al Secretario (si no existe dicha figura deberá ser al Presidente) el domicilio a efectos de notificaciones. Si no lo hace, se entenderá que este es el propio domicilio ubicado en la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, aunque no sea el propietario (por ejemplo, una vivienda alquilada).

Si en uno u otro caso, se intenta la notificación, y NO es posible, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

PRIMERA Y SEGUNDA CONVOCATORIA

En la convocatoria de la Junta es MUY importante reseñar este aspecto, es decir, es necesario ''llamar'' en PRIMERA y SEGUNDA convocatoria, por ejemplo, con un intervalo de tiempo de 30 minutos.

Y esto es así porque en PRIMERA convocatoria, para empezar la reunión, es preciso que concurran la mayoría de los propietarios que, además, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si no se da este hecho, NO SE PUEDE  empezar con la Junta.

Por lo tanto, en la reunión, se suele ''celebrar'' en una segunda convocatoria, ya que esta vez, no es preciso que exista ese quórum y los acuerdos adoptados SON VÁLIDOS.

Si en la convocatoria NO se especifica este dato, y NO asisten la mayoría de los propietarios que, además, representen la mayoría de las cuotas, NO se puede celebrar la reunión, debiendo celebrarse en los siguientes OCHO días naturales, cursando citación con una antelación mínima de tres días, tal y como indica el 16, apartado 2, de la  Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello, generalmente, las Juntas siempre empiezan en segunda convocatoria, para ''evitar líos'' de cuento y recuento de votos y cuotas.

ORDEN DEL DÍA

Convocar una Junta implica que se van a tratar diversos asuntos de interés para la Comunidad. Por ello, hay que guardar ciertos formulismos, con el objetivo de salvaguardar los intereses de los propietarios.

Por lo tanto, la carta donde se convoque la Junta deberá exponer, AL MENOS, los siguientes aspectos:

1. La fecha de la reunión
2. Lugar y sitio de celebración.
3. El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
4. Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
5. Relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertencia de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en la  Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 15, apartado 2. Si bien cabe decir que este punto puede ser un dato desconocido si la convocatoria se realiza por los propietarios, y no el Presidente.
6. El orden del día de la reunión.

Y deben ser TODOS ellos, porque, por ejemplo:

Si no se indica la fecha, hora y lugar, los propietarios no pueden saber cuándo y dónde se va a celebrar.

Si no se indica el orden del día, los propietarios no saben qué se va a tratar, y quizás necesiten documentarse y/o prepararse en los aspectos a tratar.

Ejemplo: Este último aspecto indicado es MUY IMPORTANTE, de tal manera que, si en el Orden del día no se ha indicado un tema, NO SE PODRÁ VOTAR. Suponga que un vecino desea pedir permiso para instalar una antena parabólica. Si no se indica en el orden del día, dicho asunto NO se podrá aprobar.